Khó khăn ập đến, hàng loạt dự án “đất vàng” đổi chủ nhà đất tân phú

Dịch Covid-19 khiến thị trường BĐS ngày càng khó khăn, tạo tiền đề cho các hoạt động M&A trở nên sôi động, hàng loạt dự án “đất vàng” đổi chủ trong thời gian vừa qua nhà đất tân phú.

Trong một báo cáo mới đây của Savills Việt Nam ghi nhận gần đây một số dự án bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM được thương lượng mua và chuyển nhượng theo hình thức M&A với tổng giá trị hơn 500 triệu USD nhà đất tân phú. Đương nhiên, con số này chỉ là phần nổi trong "tảng băng chìm" về hoạt động sang nhượng dự án đang diễn ra ầm thầm trên thị trường địa ốc.

Nhiều khu đất vàng tại Tp.HCM gần đây có động thái đổi sang chủ mới. Đáng chú ý là dự án Capitaland Tower hay còn gọi là dự án Landmark 60 Bason. Theo tờ Viettimes, hồi đầu tháng 7 vừa qua Capitaland Tower và CTCP Dịch vụ - Thương mại Thành phố Hồ Chí Minh (Setra Corp) đã ký kết thỏa thuận đặt cọc số 01/TTĐC/STR-CTC nhà đất tân phú. Trong đó, Capitaland Tower sẽ chuyển nhượng phần dự án quy mô 6.042 m2 tọa lạc tại khu phức hợp Sài Gòn-Ba Son cho phía đối tác mới. Ở một diễn biến khác là ngay sau khi ký thỏa thuận này, Setra Corp đã phát hành tổng cộng 3.750 tỷ đồng trái phiếu, nhưng danh tính trái chủ không được tiết lộ.

Ban đầu, Công ty TNHH Capitaland Tower (Capitaland Tower) được thành lập ngày 4/4/2016, tiền thân là Công ty TNHH Tư vấn và quản lý bất động sản Capitaland Việt Nam, một thương hiệu BĐS từ Singapore nhà đất tân phú. Nhưng từ 2018 đến nay, dự án này có những động thái thay đổi người đại diện theo ủy quyền cho phần vốn góp của nhà đầu tư ngoại tại Capitaland Tower, trong đó đáng chú ý có ông Chiu Bing Keung Kenneth – thành viên HĐQT của Alpha King. Cũng theo Viettimes thì đầu năm 2019 chủ mới dự án đã lộ diện là CLV Investment 6 Limited có trụ sở tại Cayman Islands, song vẫn còn mối liên hệ với tập đoàn trong nước.  

Cũng trong thời gian khó khăn vừa qua, nhiều tập đoàn BĐS lớn trong nước cũng đẩy mạnh các hoạt động M&A BĐS. Đáng chú ý là một loạt các thương vụ của Novaland nhà đất tân phú. Báo cáo tài chính của tập đoàn này cho thấy năm 2019, tập đoàn dành tới 13.000 tỷ để M&A các dự án BĐS, và hoạt động này tiếp tục diễn ra trong năm 2020. Đáng chú ý các thương vụ lớn thời gian qua của Novaland như 4.000 tỷ ở Phan Thiết, quỹ đất dự án Aqua City, dự án Nova Beach Cam Ranh,… Đến nay, tổng cộng tập đoàn này đã sở hữu và nghiên cứu triển khai quỹ đất khoảng 5.000ha.

Một tập đoàn BĐS lớn khác ở Tp.HCM là Hưng Thịnh mới đây cũng thâu tóm khu đất có quy mô lên tới 1.000ha tại Lâm Đồng. Trước đó, Hưng Thịnh cũng đã rót hàng nghìn tỷ để gom quỹ đất ở Quy Nhơn, đáng chú ý là dự án tại Nhơn Hội có quy mô lên tới 1.000ha nhà đất tân phú. Phát Đạt mới đây cũng đã thống nhất chủ trương mua lại 99% vốn Công ty Bến Thành Long Hải, chủ sở hữu Tổ hợp nghỉ dưỡng Wyndham Tropicana Long Hải tại huyện Đất Đỏ (Bà Rịa – Vũng Tàu), quy mô dự án khoảng hơn 12ha, được quy hoạch xây dựng khách sạn, biệt thự biển…

Một doanh nghiệp BĐS khác mới đây cũng đã thâu tóm Công ty CP Hiệp Phúc từ Quốc Cường Gia Lai thông qua việc nhận chuyển nhượng 99,99% cổ phần là LDG Group, qua đó chính thức sở hữu khu căn hộ Sông Đà Riverside. Sau khi đổi chủ, dự kiến dự án có tổng mức đầu tư là 4.153 tỷ đồng với tên mới là LDG Riverside.

Còn tại Đà Nẵng, tập đoàn Danh Khôi cũng âm thầm tiến hành thâu tóm nhiều dự án đất vàng ở trung tâm. Danh Khôi mua lại dự án Hotel And Resort Đà Nẵng từ Công ty CP Đầu Tư Du Lịch Hà Nội Non Nước. Có quy mô diện tích 7,5 hecta, nằm trên đường Trường Sa, quận Ngũ Hành Sơn; Doanh nghiệp này mới đây cũng mua lại 100% Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để trở thành chủ đầu tư dự án Sun Frontier tại trung tâm Tp Đà Nẵng,…Trước đó, doanh nghiệp này cũng thâu tóm hơn 11.000m2 tại 3 ô đất thuộc dự án Cồn Tân Lập ở TP Nha Trang.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho rằng, M&A là xu hướng diễn ra mạnh trong lĩnh vực BĐS thời gian qua. Trước khó khăn của thị trường BĐS do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19, nhiều chủ đầu tư dự án rơi vào tình trạng khó khăn về tiềm lực tài chính cũng như thanh khoản nên buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng, san sẻ bớt cổ phần... Theo bà An, đây cũng chính là cơ hội mua bán sáp nhập các dự án BĐS cho cả nhà đầu tư nội và ngoại - những người có tiềm lực mạnh về tài chính.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, từ đầu năm 2020, dịch COVID-19 khiến nhiều doanh nghiệp thực sự khó khăn, cộng với những thách thức trong năm 2019 khiến nhiều doanh nghiệp không đủ dòng tiền xoay xở, buộc phải tìm cách bán bớt tài sản để xử lý.

Điều này đôi khi lại hình thành nên những cơ hội mới cho thị trường, đó là cơ hội để các nhà phát triển bất động sản cơ cấu lại dòng sản phẩm phù hợp, tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai sẽ trở lại trạng thái cân bằng hơn. Nếu như năm ngoái, việc mua đất để phát triển dự án vô cùng khó, do người có đất không nhìn vào thực tế, hét giá rất cao thì bây giờ đã bắt đầu có nhiều người quay lại đặt vấn đề bán dự án với giá thấp hơn.

Điều gì đang xảy ra trên thị trường bất động sản Tp.HCM nhà tân phú?

Tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư (NĐT) đang bao trùm lên thị trường BĐS sau đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ hai nhà tân phú.

Đó là nhận định của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam.

Nhà đầu tư nghe ngóng, dự án tốt vẫn hút dòng tiền

Theo ông Hoàng, thị trường BĐS trong tháng 8 tiếp tục ghi nhận tình hình chung ảm đạm. Mặc dù, Tp.HCM mức độ bị ảnh hưởng bởi dịch Covid- 19 lần 2 không nặng nề nhưng thị trường BĐS cũng vẫn bị tác động, sức mua giảm sút do tâm lý thận trọng cũng như việc tiếp tục thực hiện chỉ thị 16 và 19 của chính phủ về hạn chế tập trung đông người nên các hoạt động giới thiệu, mở bán đều bị hủy bỏ hoặc điều chỉnh thời gian chờ đợi khi dịch được kiểm soát tốt nhà tân phú.

Theo ông Nguyễn Hoàng, tâm lý chờ đợi giảm giá của người mua là dễ nhận thấy nhất trên thị trường hiện nay

Trong đó, nổi bật là tâm lý nghe ngóng chờ đợi thị trường của người mua; Còn với những nhà đầu tư bị áp lực dòng tiền thì rao bán nhanh tài sản với giá rẻ hơn thị trường nhà tân phú. Tuy vậy, theo ông Hoàng, thị trường ở thời điểm này chưa đến mức gọi là phải bán tống bán tháo.

Song song đó, một số người mua BĐS bị giảm nguồn thu, lợi tức từ các hoạt động kinh doanh khác, ví dụ như mặt bằng cho thuê, căn hộ, nhà phố cho thuê, hoạt động kinh doanh du lịch, khách sạn, ăn uống/bán lẻ…) nên cũng chấp nhận bán hạ giá hoặc cắt lỗ nhà tân phú.

"Thị trường căn hộ thứ cấp (mua đi bán lại) không có nhiều sôi động trừ một vài dự án có điều kiện như loại hình căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng, dự án đang sắp sửa bàn giao…", ông Hoàng khẳng định.

Theo vị chuyên gia này, một số dự án căn hộ có sự quan tâm và sức mua tốt mặc dù mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà tân phú. Đó là những dự án có những lợi thế vượt trội như: quy mô dự án đồng bộ với đầy đủ tiện ích, vị trí thuận tiện, khu vực có các công trình hạ tầng giao thông sẽ được hoàn thiện hoặc triển khai trong thời gian tới, tiến độ thanh toán tốt, tình hình pháp lý tạm ổn, CĐT tên tuổi … người mua vẫn hy vọng có khả năng tăng giá vì nguồn cung đang khan hiếm và tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Chẳng hạn, căn hộ tại Bình Dương đang thu hút sự chú ý của nhiều người, nhưng theo ông Hoàng, đây là một thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cũng rất thách thức rủi ro.

Thị trường BĐS Tp.HCM sắp tới sẽ ra sao?

Theo ông Hoàng, tiếp tục xu hướng từ 2019, mua căn hộ với mục đích cho thuê ở Tp.HCM sẽ giảm vì lợi nhuận cho thuê thấp (chỉ khoảng 4 – 5% và thấp hơn gửi tiết kiệm).

Còn về vấn đề giảm giá BĐS, dù nhiều người trông đợi một đợt giảm giá như 2010 nhưng hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu. Đó cũng là nghịch lý của TT BĐS Tp.HCM hiện nay, nguồn cung mới giảm – sức mua tương ứng giảm – thị trường thứ cấp giảm nhưng giá sơ cấp vẫn tăng.

Cũng theo ông Hoàng, những ngày cuối tháng 8, thông tin Phó Thủ tướng và Thủ tướng chính phủ ủng hộ việc thành lập Tp.Thủ Đức được xem là thông tin thu hút sự chú ý trong bối cảnh dịch Covid-19 còn diễn biến phức tạp.

Thông tin này, trước mắt, tác động về kinh tế có thể tạm thời chưa nhìn thấy rõ nhưng tác động lên thị trường BĐS thì luôn dẫn đầu. Đây sẽ là thông tin tích cực để các chủ đầu tư tận dụng làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua,… cho các dự án thuộc khu vực, từ đó đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Ngoài ra, một vấn đề nữa của thị trường BĐS Tp.HCM là tình hình pháp lý các dự án hình như chưa có dấu hiệu chuyển biến tích cực, nhiều dự án vẫn dậm chân tại chỗ.

Như vậy, theo vị chuyên gia này, năm 2020 coi như chỉ còn trông đợi vào tháng 9 và Quý 4 của năm, bắt đầu từ tháng 10/2020, với điều kiện dịch Covid - 19 được kiểm soát tốt cùng với pháp lý các dự án cũng được giải quyết tích cực. Từ đó các CĐT có đủ điều kiện mở bán theo quy định.

"Thị trường BĐS sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch Covid-19 vốn rất phức tạp. Nhưng với những diễn biến hiện tại, tình hình dịch Covid đang tiếp tục được kiểm soát tốt, cụ thể, Tp.HCM hơn 3 tuần chưa phát hiện ca mắc mới do lây nhiễm trong cộng đồng. Hy vọng những yêu cầu về tập trung quá 30 người sẽ sớm được gỡ bỏ để từ đó các hoạt động xã hội và kinh doanh mở bán được thực hiện trở lại. Và BĐS sẽ có cơ hội để sôi động trở lại", ông Hoàng chia sẻ.

Theo số liệu từ DKRA Vietnam, nếu mọi điều kiện được đảm bảo tích cực thì ở phân khúc căn hộ sẽ có khoảng 7.000 căn ra thị trường trong quý 4/2020. Ngoài ra, một số tỉnh thành giáp ranh Tp.HCM, thị trường cũng sôi động với căn hộ ở Bình Dương, đất nền ở Đồng Nai, Nhà phố/biệt thự ở Long An...

Những tín hiệu lạc quan của thị trường bất động sản nhà tân phú

Dù những khó khăn của thị trường BĐS dưới tác động của Coivid-19 là không thể phủ nhận. Nhưng, ở góc nhìn rộng, thị trường BĐS được nhìn nhận còn nhiều tiềm năng và cơ hội để phát triển nhà tân phú.

Hầu hết các chuyên gia đều dự báo, thị trường BĐS khả năng sẽ phục hồi cao vào giai đoạn 2021-2022 khi dịch Covid-19 được kiểm soát nhà tân phú.

Giá BĐS có thể sẽ tiếp tục tăng, không có xu hướng giảm trên diện rộng

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, trong 2 quý vừa qua, giao dịch, nguồn cung ở hầu hết các phân khúc trên thị trường đều giảm, nhưng giá bán thì không giảm mà giữ giá hoặc tăng so với năm 2019. Theo số liệu quý 1 của Bộ Xây dựng, giá nhà riêng lẻ tại Hà Nội, Tp.HCM đã lần lượt tăng khoảng 3,82% và 8,36% so với cùng kỳ năm trước, tiếp tục tăng nhẹ trong quý 2/2020 nhà tân phú.

Còn về vấn đề giảm giá BĐS, dù nhiều người trông đợi một đợt giảm giá như 2010 nhưng hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu. Đó cũng là nghịch lý của TT BĐS Tp.HCM hiện nay, nguồn cung mới giảm – sức mua tương ứng giảm – thị trường thứ cấp giảm nhưng giá sơ cấp vẫn tăng nhà tân phú.

Nhận định mới đây về thị trường BĐS, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, hiện nay dù nhiều người trông đợi một đợt giảm giá như 2010 nhưng hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu. Đó cũng là nghịch lý của TT BĐS Tp.HCM hiện nay, nguồn cung mới giảm – sức mua tương ứng giảm – thị trường thứ cấp giảm nhưng giá sơ cấp vẫn tăng.

Cũng theo ông Hoàng, những ngày cuối tháng 8, thông tin Phó Thủ tướng và Thủ tướng chính phủ ủng hộ việc thành lập Tp.Thủ Đức dự báo sẽ là thông tin tích cực để các chủ đầu tư tận dụng làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua,… cho các dự án thuộc khu vực, từ đó đẩy mặt bằng giá lên một mức mới nhà tân phú.

Theo một số đơn vị báo cáo, giá BĐS ở hầu hết các phân khúc đều nhích nhẹ ở mức trên dưới 5% so với cuối năm 2019. Chưa ghi nhận giảm giá đồng loạt ở thị trường sơ cấp. Có chăng, ở thị trường thứ cấp do NĐT khó ra hàng nên chấp nhận cắt lỗ, giảm giá để bán.

Vì thế, theo các chuyên gia, với tình hình như vậy, nếu dịch Covid-19 được kiểm soát tốt (có vắc-xin vào năm 2021) thì giá BĐS vẫn tiếp tục đi lên, không có xu hướng giảm.

Nhu cầu thực tế thị trường còn rất lớn

Nhìn chung thì xu hướng của thị trường năm 2020 giảm tốc so với năm 2019 do "ngấm đòn" của dịch Covid-19.

Thế nhưng, có một thực tế không thể phủ nhận là nhu cầu mua BĐS để ở và đầu tư vẫn còn rất lớn trên thị trường. Có chăng, ở giai đoạn này, tâm lý thận trọng của người mua tăng lên do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên nhìn chung giao dịch chững lại, giảm sút.

Việt Nam đang ở giai đoạn dân số vàng với quy mô xấp xỉ 100 triệu dân, trong đó tỷ trọng dân số trong độ tuổi lao động gấp đôi số người trong độ tuổi phụ thuộc, đi liền với mức nhu cầu về nhà ở, giải trí và sức mua sắm cao.

Trong đó, phân khúc nhà ở cho các gia đình hạt nhân luôn tăng đều đặn khoảng 20% mỗi năm tại các thành phố có tốc độ đô thị hóa hàng đầu như Tp.HCM, Hà Nội. Nhu cầu sở hữu nhà ở tại các đô thị còn rất lớn. Cộng thêm với việc BĐSS hiện vẫn là kênh được NĐT ưa chuộng lâu dài mang lại nhiều lợi nhuận và an toàn, hút dòng tiền đổ về.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM có hơn 8,9 triệu người, nhưng dân số thực tế lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai. Tốc độ tăng dân số rất cao, tỷ lệ tăng bình quân 2,28%/năm trong 10 năm qua. Bình quân cứ mỗi 5 năm tăng thêm khoảng 1 triệu người. Hiện nay, Tp.HCM có hơn 2,5 triệu hộ gia đình, tăng 1,4 lần so với năm 2009. Hàng năm thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn có nhu cầu tạo lập nhà ở riêng. Nhu cầu về chốn an cư còn rất lớn.

Thêm vào đó, hiện nay lãi suất cho vay của các ngân hàng đang có xu hướng giảm, theo các chuyên gia đây được xem là động lực lớn cho thị trường BĐS đón đầu sức mua. Tuy mức độ tác động của thông tin này đến BĐS chưa rõ nét nhưng rõ ràng cơ hội về nhà ở của người dân luôn hiện hữu là điều không thể phủ nhận.

Dư địa phát triển trong dài hạn

Chia sẻ mới đây, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, ngành nghỉ dưỡng của Việt Nam hiện đang ở một vị thế đặc biệt. Sau nhiều năm phát triển mạnh mẽ cả về cung và cầu, thị trường đang tạm chững lại do tác động của một số sự kiện ngoài tầm kiểm soát đã và đang diễn ra trong năm nay. Mặc dù vậy, tôi tin rằng thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam có những nền tảng cơ bản vững chắc để có thể hỗ trợ quá trình phục hồi và đạt được những kết quả khả quan ngay khi nguồn cầu xuất hiện trở lại.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng có không ít dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã tồn đọng rất nhiều vấn đề liên quan đến quá trình vận hành, thậm chí trước khi có sự xuất hiện của đại dịch. Rất nhiều dự án có hiệu suất hoạt động thấp hơn tiềm năng có thể đạt được, đơn giản chỉ bởi khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả giữa Chủ sở hữu và đội ngũ quản lý, hoặc giữa Chủ sở hữu và Nhà điều hành Khách sạn. 

Sự yếu kém trong trao đổi thông tin hoặc thiếu tin tưởng giữa đôi bên là yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động của tài sản và khả năng đưa ra quyết định đúng đắn của Chủ sở hữu, dẫn đến những thách thức trong việc khai thác tối đa tiềm năng và gia tăng giá trị của khách sạn.

Còn ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Việt Nam nhận định, thời điểm khó khăn này, từ một góc nhìn khác, lại là cơ hôi rất tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư BĐS không chỉ trong và ngoài nước. Với những chính sách và chủ trương thiết thực nhằm trải thảm đỏ cho các doanh nghiệp của Chính phủ Việt Nam, đây có thể coi là thời điểm vàng dành cho các thương vụ mua bán và sát nhập cho các dự án bất động sản tại Tp.HCM nói riêng, và cả nước nói chung.

Bên cạnh đó, việc nỗ lực triển khai tuyến đường sắt Metro của UBND Thành phố, đi cùng với việc hoàn thiện triệt để việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại các quận vệ tinh như Quận 9, Nhà Bè, sẽ là một cú huých mạnh mẽ cho việc mở rộng và kết nối các khu độ thị mới, nhằm giải tải cho các khu vực trung tâm.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, việc tạm thời hạn chế trong các hoạt động kinh doanh có thể coi là thời điểm tốt để bản thân chủ doanh nghiệp sản tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới các phân khúc BĐS có tiềm năng lớn như BĐS công nghiệp hay nghỉ dưỡng, và tiến hành hoàn thành các công tác thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển BĐS tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.

Vì sao lừa đảo bất động sản nở rộ nhà tân phú?

Dù vụ án “ma” Alibaba đã được khởi tố nhưng ngay tại thời điểm này, vẫn còn hàng loạt vụ tương tự diễn ra trên thị trường BĐS nhà tân phú.

Liên tiếp các vụ án lừa đảo khách hàng mua BĐS

Sau vụ án Ailiba lừa đảo hơn lừa đảo gần 7.000 người với số tiền hơn 2.500 tỉ bị phanh phui vào năm 2019 thì liên tiếp sau đó đến thời điểm hiện tại hàng loạt vụ bán dự án "ma" cùng lúc xuất hiện trên thị trường nhà tân phú.

Vào cuối năm 2019, hàng trăm khách hàng đã đưa đơn lên Bộ Công an tố cáo Công ty TNHH tư vấn BĐS Hoàng Kim Land (HKL) do bà Trần Thị Mỹ Hiền là Chủ tịch HĐQT, Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Angel Lina (Công ty Angel Lina) do bà Phạm Thị Tuyết Nhung làm giám đốc, có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản nhà tân phú.

Cùng thời điểm, hàng trăm khách hàng đã kéo đến trụ sở Tỉnh ủy Long An và gửi đơn đến Bộ Công an tố cáo bà Nguyễn Kim Phượng, Giám đốc Công ty TNHH đầu tư và xây dựng BĐS Hưng Thịnh tại Long An; cùng với đó bà Nguyễn Thị Kim Liên, Giám đốc Công ty TNHH một thành viên BĐS Đất Xanh Long An và một số cá nhân khác có hành vi lừa đảo tại dự án Hưng Thịnh Cát Tường và Hưng Thịnh Cát Tường 2 (H.Đức Hòa, Long An) nhà tân phú.

Tương tự, tháng 12/2019, ông Nguyễn Hữu Kha (29 tuổi), Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Hưng Thịnh Phát, trụ sở đường Lê Văn Việt, Q.9 cũng bị bắt giam để điều tra về hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" nhà tân phú.

Bước sang năm 2020, tình trạng này không có dấu hiệu dừng lại.

Vào tháng 5/2020, cơ quan chức năng cũng đã tiến hành khởi tố vụ án hình sự "lừa đảo chiếm đoạt tại sản" đối với ông Đặng Tiến Trường, Giám đốc Công ty CP King Home Land.

Đầu tháng 7/2020, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an Tp.HCM đã khởi tố bị can, bắt tạm giam 4 tháng đối với Ngô Minh Khâm, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú An Thịnh Land có địa chỉ tại 137-139 Vành Đai Trong, P.Bình Trị Đông B, Q.Bình Tân, đề điều tra về tôi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Cùng thời điểm, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an Tp.HCM cũng ra quyết định khởi tố vụ án hình sự đối với bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc, Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng Địa ốc Bất động sản Thiên Ân Phát (Công ty Thiên Ân Phát) về hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Thông qua hình thức lập khu dân cư, dự án phân lô bán nền với tên gọi: Bưng Ông Thoàn, Nguyễn Xiển 1, Nguyễn Xiển 2, Nguyễn Xiển 3, Linh Xuân… nữ CEO này đã lừa đảo ký các hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà tân phú.

Mới đây nhất, cơ quan CSĐT Công an tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định khởi tố, bắt tạm giam 4 tháng đối với Tổng giám đốc Công ty Bất động sản nhà đất Đồng Nai - Đỗ Sơn Tùng với cáo buộc lừa đảo nhiều người mua "dự án ma".

Theo đó, vị Tổng giám đốc này bị điều tra về hành vi liên quan các "dự án ma" lừa đảo khách hàng, trong đó có dự án ảo Nice Town gần 10 ha tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Bức xúc vì không nhận được nền đất hay "sổ đỏ" như đã cam kết, hàng trăm khách hàng mua nền đất này đã làm đơn tố cáo đến cơ quan công an về hành vi có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản với con số lên tới cả trăm tỉ đồng.

Điều đáng nói, hầu hết công ty địa ốc này đều có chung một hành vi là phân lô bán nền trên đất nông nghiệp hoặc "vẽ" các dự án "ma" rồi rao bán cho khách hàng. Sau đó, kí với khách hàng các loại hợp đồng như hợp đồng cọc hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thu tiền từ khách hàng.

Vì đâu?

Liên tiếp các vụ lừa đảo BĐS được đưa ra ánh sáng từ năm 2019 đến nay, khiến dư luận không khỏi hoài nghi là trách nhiệm quản lý của cơ quan có thẩm quyền khi liên tục để xảy ra tình trạng phân lô bán nền trái phép, bán dự án "ma" để chiếm đoạt tài sản? Nhiều câu hỏi đặt ra, tại sao, phải đợi đến khi người dân căng băng rôn, gửi đơn tố cáo thì cơ quan có thẩm quyền mới biết hành vi sai trái của các công ty này?

Theo một số chuyên gia, đất nền phân lô giá rẻ vùng ven thời gian qua nở rộ bởi giá rẻ, phù hợp với số đông, nhất là những người ít tiền. Đây là dòng sản phẩm đánh đúng vào tâm lý ham rẻ, lời nhiều của người mua.

Bên cạnh đó, một số CĐT dùng thủ thuật cam kết lợi nhuận khủng của khiến nhiều người bỏ tiền vào mà không tìm hiểu kỹ lưỡng. Ngoài ra, chế tài và quy định pháp luật trong lĩnh vực này vẫn còn kẽ hở, dễ bị lợi dụng và không nghiêm khiến dự án phân lô bán nền lừa đảo nở rộ.

Theo LS Trần Đức Phượng, Đoàn LS Tp.HCM, pháp luật hiện nay đã có các quy định xử phạt khá đầy đủ. Vì vậy, cơ quan quản lý cần có tổng kết, nhận diện tình hình và hình thức vi phạm mới này để có biện pháp hữu hiệu hơn. Trong đó phải quy trách nhiệm và xử lý đối với UBND cấp xã, huyện và cơ quan quản lý chuyên ngành (xây dựng, đất đai).

Việc chậm trễ, đùn đẩy của các cơ quan công an khi liên tục nhận định các kiểu lừa đảo này là giao dịch dân sự để không xử lý; phát hiện những vi phạm hành chính cũng không chuyển cho cơ quan thẩm quyền là nguyên nhân dẫn đến tình trạng công ty kinh doanh, môi giới BĐS lộng hành.

Theo các luật sư, các cơ quan chức năng cần rà soát và điều chỉnh ngay các quy định có liên quan để tránh kẽ hở nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tư không có năng lực "lách luật" để kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, cần thanh tra, làm rõ các cơ quan nhà nước tại địa phương có dấu hiệu buông lỏng quản lý để cho chủ đầu tư tự do tung hoành, xây dựng hạ tầng kỹ thuật không phép, rao bán công khai các sản phẩm BĐS chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Theo những người trong cuộc, qua những vụ việc này cũng như là "hồi chuông cảnh tĩnh" đối với người dân khi thực hiện mua bán, giao dịch BĐS cần tìm hiểu kĩ về dự án và liên hệ với chính quyền địa phương để nắm rõ thông tin về các dự án này.

Triển vọng phục hồi thị trường bất động sản: Lạc quan nhưng không chủ quan nhà tân phú

Dù chịu ảnh hưởng bởi đại dịch, tuy nhiên bất động sản vẫn được các chuyên gia đánh giá là kênh đầu tư sinh lời tốt nếu nhà đầu tư “biết đủ” nhà tân phú.

Trong nguy có cơ

Theo khảo sát do một đơn vị truyền thông uy tín thực hiện trung tuần tháng 8, bất chấp thách thức từ Covid-19, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dẫn đầu với 38% lượt bình chọn (tương đương gần 42.900 phiếu bầu tính đến 17/8). Các kênh đầu tư được ưu tiên sau đó lần lượt là gửi tiết kiệm (27%), chứng khoán (12%), vàng (17%) và cuối cùng là USD (6%) nhà tân phú.

Bên cạnh đó, theo nhận định về vai trò đặc biệt của thị trường bất động sản, chuyên gia Kinh tế - TS Cấn Văn Lực cho biết, dù chưa ai thống kê vai trò của bất động sản với nền kinh tế, nhưng năm 2019, bất động sản đóng góp trực tiếp 4,5% GDP, cộng với lưu trú nhà hàng khách sạn khoảng 3,8% GDP, xây dựng khoảng 5,84% GDP nhà tân phú. Chung quy lại, bất động sản và các ngành liên quan đang đóng góp đến khoảng 17% GDP và lan toả đến 35 ngành nghề khác nhau, trong đó có 4 ngành liên đới lớn là du lịch, xây dựng, lưu trú và tài chính ngân hàng.

Theo ông Lực, mặc dù ít nhiều COVID-19 khiến thị trường chậm lại, nguồn cung mới ít đi, tuy nhiên những tác động này cũng có thể xem là "trong nguy có cơ".

Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực

"Chúng tôi thấy có ba điểm sáng với thị trường bất động sản bao gồm bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở và logistics. Hiện Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, bất động sản sẽ là một trong những ngành được hưởng lợi nhiều nhất", ông Cấn Văn Lực nói nhà tân phú.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, xét trên yếu tố vĩ mô, ngay khi doanh nghiệp lên tiếng, Chính phủ đã có những hành động rất kịp thời, với một loạt chính sách đã được đưa ra, như chính sách để tháo gỡ cho sự phát triển cho condotel hay Nghị định 25 lựa chọn nhà đầu tư.

Quan sát chung về sự phục hồi của tất cả các lĩnh vực trong giai đoạn sau giãn cách, ông Đính nhận định: Không thể nói rằng bất động sản đang gặp khủng hoảng, mà chỉ đang chậm nhịp vì những tác động mang tính ngắn hạn nhà tân phú.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Think Big Group cũng cho rằng, giai đoạn hiện nay là thời cơ. Theo ông Hà, chu kỳ 10 năm tới khác hoàn toàn với chu kỳ trước.

"Chúng ta đã có gói hỗ trợ vay mua nhà 6-7%, trước chúng ta không thể tìm được gói hỗ trợ như thế này. Lãi suất cho vay mua bất động sản đang thấp là một lợi thế lớn, thứ nữa là hiện nay giá bất động sản cũng khá hợp lý chứ không phải quá cao nên phù hợp để mua nhà" - ông Hà bày tỏ quan điểm.

Nhưng không chủ quan

Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, thực tế những con số thống kê về hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu từ chủ đầu tư, tức là nguồn sơ cấp, trong khi thị trường thứ cấp với mua đi bán lại vẫn sôi động.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Think Big Group

Cho nên khủng hoảng của thị trường bất động sản ở đây vẫn là do nguồn cung, không phải chủ đầu tư nào cũng có dự án tốt để bán ra thị trường, nhưng nếu có dự án tốt, pháp lý rõ ràng khả năng hấp thụ vẫn cao. Theo đó phải điều chỉnh nguồn cung trên thị trường.

Liên quan đến lãi suất và vay vốn đầu tư, tiêu dùng bất động sản, là người đang trực tiếp trong ban điều hành ngân hàng lớn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, lãi suất hiện nay đã và đang giảm.

Lãi suất cho vay mới đã giảm từ 0,5 - 2%/năm so với đầu năm, tuy nhiên tín dụng đầu ra vẫn đang rất thấp. Theo số liệu của NHNN, tính đến hết 7 tháng, tín dụng toàn hệ thống mới tăng khoảng 3,5%, chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm trước. Sức hấp thụ vốn của nền kinh tế đang rất yếu.

Mặc dù vậy, tín dụng bất động sản hết quý II vẫn tăng khoảng 1,5%, tín dụng bất động sản bao gồm cả cho vay nhà ở tương đương 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 19,3% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Nếu chỉ tính tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản thì khoảng 600 nghìn tỷ đồng.

Lãi suất đi vay để mua nhà hiện nay tương đối hấp dẫn. Nhiều ngân hàng tung ra các gói cho vay hấp dẫn với kỳ hạn 9 năm đổ xuống với lãi suất chỉ từ 7-9%/năm. Đây là mức lãi suất khá hấp dẫn.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thời điểm này tiền mặt vẫn là "vua". Đối với các nhà đầu tư phải sử dụng "đòn bẩy tài chính", có thể chấp nhận đòn bẩy tài chính nhưng không nên quá cao, khoản vay chỉ nên chiếm 30-35% giá trị khoản đầu tư là hợp lý.

Cưỡng chế tháo dỡ 43 căn hộ xây trái phép tại chung cư Oriental Plaza nhà tân phú

Mới đây, Sở Xây dựng Tp.HCM đã có văn bản số 8728/TTr-SXD-TT gửi Chủ tịch UBND Tp.HCM kiến nghị ban hành quyết định cưỡng chế thi hành biện pháp khắc phục hậu quả đối với Công ty CP đầu tư Sơn Thuận tại Khu căn hộ - Trung tâm thương mại Đông Phương (tên thương mại là Oriental Plaza) nhà tân phú.

Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, đơn vị có nhận được quyết định 1611/QĐ-XPVPHC ngày 14/5/2020 của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM về xử phạt vi hành chính trong kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở với Công ty CP đầu tư Sơn Thuận tại công trình xây dựng chung cư Oriental Plaza (685 Âu Cơ, phường Tân Thành, quận Tân Phú, TPHCM) nhà tân phú.

Theo quyết định xử phạt của UBND TP, Công ty CP đầu tư Sơn Thuận - chủ đầu tư chung cư Oriental Plaza có hành vi vi phạm hành chính: Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp tại chung cư Oriental Plaza nhà tân phú.

Quyết định buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm, cụ thể: Bãi xe ô tô phía trước khu căn hộ (giáp đường Ân Cơ) là sân trống theo bản vẽ được duyệt; siêu thị tại tầng trệt là nhà sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ theo bản vẽ;7 căn hộ riêng lẻ thuộc tầng 3 tại vị trí trục 6-11, A-C và vị trí trục 6 -11, M-P là mặt bằng trống; 36 căn hộ riêng lẻ thuộc các tầng chẳn tại vị trí trục 8-9, A-C và vị trí trục 8-9, M-P là các phòng trống theo bản vẽ nhà tân phú.

Liên quan đến quyết định trên, ngày 18/6/2020 Sở Xây dựng có văn bản 6778/SXD-TT về việc thực hiện quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Sơn Thuận gửi đến Chủ tịch UBND quận Tân Phú để đôn đốc, giám sát việc tổ chức thi hành quyết định.

Ngày 8/7/2020, Thanh tra Sở Xây dựng phối hợp với UBND quận Tân Phú, UBND phường Tân Thành kiểm tra việc chấp hành quyết định xử phạt hành chính và tiếp tục lập hồ sơ xử lý vi phạm hành chính tại công trình chung cư Oriental Plaza. Đối với việc khắc phục hậu quả, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện nhà tân phú.

Tuy vậy, dù đã kiểm tra, đôn đốc, nhắc nhở và đã hết thời hạn thực hiện quyết định, Công ty CP đầu tư Sơn Thuận chưa chấp hành đầy đủ quyết định xử phạt hành chính của thành phố. Do đó, Sở kiến nghị UBND TP ban hành quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả trong kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở đối với Công ty Sơn Thuận.

Cho thuê nhà gần 4 năm không đủ bù lỗ 8 tháng nhà tân phú

Từ người kinh doanh nhỏ lẻ đến người làm khách sạn, dịch vụ lưu trú chuyên nghiệp đều liên tục gặp khó nhà tân phú.

Từ đầu năm tới nay, anh Nguyễn Duy Thanh (33 tuổi, Hà Nội) nhiều lần nghĩ đến việc ngừng hẳn mảng cho thuê căn hộ theo mô hình homestay bởi không đủ chi phí trang trải. Anh Thanh làm trong lĩnh vực tài chính, bắt đầu làm dịch vụ lưu trú từ giữa năm 2016 qua hình thức đi thuê lại các căn hộ chung cư cao cấp rồi chỉnh trang, cho khách thuê lại như một nghề tay trái. Đối tượng khách hàng mà anh hướng đến là khách du lịch, các chuyên gia nước ngoài có nhu cầu ở lại Việt Nam trên 1 tháng nhà tân phú.

Thời gian đầu, anh Thanh thuê 3 căn hộ để kinh doanh theo hình thức này. Sau này, khi nhận thấy mô hình hoạt động hiệu quả, anh bắt đầu nhân rộng lên thành 5 rồi 8 và hiện tại là 12 căn hộ tại Hà Nội. Mức giá mỗi căn anh thuê lại trung bình là khoảng 20-28 triệu đồng/tháng nhà tân phú. Năm đầu tiên vì mới gia nhập thị trường, chưa có kinh nghiệm nên tình hình kinh doanh không mấy thuận lợi. Tuy nhiên, từ cuối 2017 đến 2019, hoạt động kinh doanh khá ổn định, cùng với việc đã có khách quen, lại kết nối được với nhiều đơn vị lữ hành, trung bình mỗi căn hộ có thể mang lại cho anh mức lợi nhuận 10-12 triệu đồng.

Người kinh doanh dịch vụ lưu trú trong năm nay liên tục gặp khó. Ảnh: Batdongsan.com.vn

Anh Thanh tính toán trong gần 4 năm làm dịch vụ, trừ các khoản thuê nhà, phí dịch vụ, phí hợp tác với đơn vị lữ hành… anh lãi gần 600 triệu đồng. Anh dự tính sẽ tiếp tục nhân rộng mô hình kinh doanh này vào tháng 5 năm nay, tuy nhiên, dịch Covid-19 làm anh thay đổi hoàn toàn kế hoạch nhà tân phú.

“Trong tháng 1, đầu tháng 2, lúc bắt đầu xuất hiện dịch, tôi vẫn có khách thuê do có một nhóm du khách nước ngoài ở lại Việt Nam đón Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, đến cuối tháng 2, khách liên tục trả phòng, thậm chí có người hủy phòng đã đặt từ trước đó. Từ đó đến hết tháng 4, 10/11 căn hộ của tôi đóng cửa. Trong khi hợp đồng giữa tôi với chủ nhà vẫn có hiệu lực, tức là hàng tháng tôi vẫn phải trả hàng trăm triệu tiền nhà mà không hề có nguồn thu nào. Rất ám ảnh”, anh Thanh kể nhà tân phú.

“Đến lúc Việt Nam kiểm soát được dịch, tôi bắt đầu hạ giá thuê nhà và cho khách trong nước thuê với thời hạn ngắn hơn, không nhất thiết là 1 tháng nữa. Lúc này, tuy không có lãi, nhưng cơ bản vẫn đủ để tôi trang trải tiền thuê nhà. Không ngờ dịch lại quay lại một lần nữa. Đến lúc này, thực sự tôi rất khó trụ lại trong mảng. Tính ra làm gần 4 năm không đủ bù lỗ 8 tháng ”, người đàn ông 33 tuổi kể.

Anh Thanh cho hay anh không phải là trường hợp hy hữu. Anh có một nhóm người quen cùng làm mảng này, phần lớn đều gặp khó trong năm nay, không ít người may mắn đã thanh lý được hợp đồng thuê nhà, còn lại đều phải bù lỗ.

Bức tranh ảm đạm của dịch vụ lưu trú

Chưa cần nhắc đến các dịch vụ lưu trú chuyên về du lịch như khách sạn biển, vốn phục vụ khách du lịch trong nước và nước ngoài, mà các loại hình lưu trú thông thường như khách sạn từ bình dân đến cao cấp, căn hộ dịch vụ hay các mô hình nhà nghỉ, homestay ở các thành phố lớn… đều chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cầu từ đầu năm đến nay.

Tại phố cổ Hà Nội, khách sạn đóng cửa hàng loạt, một số khách sạn cũng phải tung chính sách giảm giá sâu. Ảnh: L.Tùng.

Nửa đầu năm 2020, du khách tới Hà Nội giảm 65,4% so với cùng kỳ năm ngoái, còn 4,93 triệu lượt, trong đó có 987.000 lượt khách quốc tế và 3,95 triệu khách nội địa. Lượng khách du lịch trong quý II đạt 1,08 triệu lượt, gồm 31.000 lượt khách quốc tế và 1,06 triệu lượt khách nội địa.

Do du lịch quốc tế đóng cửa, khách du lịch tới Hà Nội hầu hết là khách nội địa. Trong tháng 4, có 35.500 lượt khách tới Hà Nội, trong tháng 5 và tháng 6 lần lượt là 258.000 lượt và 792.000 lượt.

Ở Hà Nội, khu vực phố cổ, hàng loạt khách sạn treo biển đóng cửa, tạm dừng hoạt động, thậm chí bán lại tài sản. Phần lớn các chủ khách sạn đều cho biết do không có khách thuê dù liên tục áp dụng các biện pháp giảm giá thuê, tặng voucher... vẫn lỗ nặng nên phải tạm ngưng hoặc giải thể khách sạn trong mùa dịch.

Ngoài ra, hàng loạt khách sạn lớn, 5 sao như Hilton, Metropole, Deawoo, Pullman... đều đang giảm giá phòng khá mạnh để thu hút khách.

Chẳng hạn, Metropole (Ngô Quyền, quận Hoàn Kiếm) vốn được đánh giá là khách sạn hạng sang, có vị trí đắc địa. Giá thuê thường ở đây dao động từ 4,5 triệu đồng/đêm đến hơn 15 triệu đồng/đêm đối với những phòng thường nhưng nay đang áp dụng chính sách giảm giá trên 40% tiền phòng trên ứng dụng Agoda, giá phòng giảm thậm chí đã bao gồm bữa ăn sáng miễn phí, giảm giá spa.

Các khách sạn liên tục đưa ra hình thức giảm giá để hút khách thuê. Ảnh: Chụp màn hình

Hay khách sạn Hilton Hanoi Opera (Lê Thánh Tông, quận Hoàn Kiếm) cũng đang giảm sâu giá phòng tới 80% trên ứng dụng đặt phòng.

Các dịch vụ bình dân khác như nhà nghỉ, homestay, căn hộ dịch vụ cũng chung màu ảm đạm. Trên nhiều diễn đàn về nhà đất, nhiều căn hộ dịch vụ, homestay liên tục giảm giá cho thuê hoặc sang nhượng nhà.

Chưa biết bao giờ mới hồi phục

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm của Savills, cách ly xã hội cùng với việc đóng cửa du lịch quốc tế đã ảnh hưởng mạnh tới hoạt động của thị trường khách sạn trong quý II. Công suất khách sạn 3-5 sao chỉ đạt 21%, giá phòng trung bình giảm 14% theo quý và giảm 24% theo năm, xuống còn 85 USD/phòng/đêm.

Bước sang quý III, hoạt động lưu trú được gặp khó do dịch quay trở lại. Không chỉ thiếu nguồn cung từ khách nước ngoài mà du lịch nội địa một lần nữa chững lại. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch hội Môi giới Việt Nam cho rằng lĩnh vực khách sạn tiếp tục là loại hình chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của dịch bệnh. Chuyên gia này cũng nhìn nhận trong đợt tái bùng phát dịch, có thể sẽ có nhiều đơn vị kinh doanh phải đóng cửa hoặc áp dụng nhiều chính sách hơn nữa như giảm giá hoặc đãi ngộ… để “sống sót” qua mùa dịch.

Theo báo cáo về thị trường khách sạn mới đây của CBRE, sự hồi phục hoàn toàn của ngành dịch vụ lưu trú sẽ còn phải đối mặt với nhiều biến động khó lường và phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kiểm soát dịch của thế giới.

Ông Nguyễn Trọng Thức, Phó giám đốc CBRE Hotels Việt Nam, nhìn nhận thị trường khách sạn trong giai đoạn 2020-2021 được dự báo luôn ở trong tư thế phòng thủ, với tình hình hoạt động có thể thay đổi liên tục do phải đối mặt với những biến động khó lường về dịch bệnh cho đến khi có vaccine phòng ngừa hoặc phương pháp điều trị hiệu quả hơn.